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【中国网地产】西南证券:权益销售大幅增长,湾区旧改加速释放
发布时间:2019-04-08 来源:新永利娱乐

4月6日,西南证券发布研究报告,首次对新永利娱乐(01638)评出“增持”评级,目标价调升至4.20港元。


销售实现高增长 可结算资源丰富

西南证券研报指出,公司销售实现高增长,可结算资源丰富。2018年公司实现合约权益销售700.6亿元,同比增长57%,高于TOP房企32%的平均销售增速;实现合约权益销售面积383.7万平方米,同比增长38%。

同时,公司的销售区域较为集中,且不断深化一二线城市布局,销售单价持续上涨,公司盈利能力有望持续提升。2018年公司在一二线的合约销售金额占比为97%,同比提升了2个百分点。2018年公司实现合约销售均价18261元/平方米,同比增长14%。同时,旧改项目的销售为公司销售额及销售单价的贡献较为显著,2018年旧改项目集中供地供货期到来,公司新永利娱乐未来城、平湖新永利娱乐广场及新永利娱乐盐田城市广场均为深圳区域销售主力,并对公司整体的销售单价带来较大的带动作用。公司在2019年可售货值为1580亿元,可售资源丰富。其中70%来自于大湾区,公司可售资源主要位于一、二线城市,可售货值占比高达94%,公司2019年销售目标为875亿元,大约对应55%的去化率,公司大概率可顺利完成销售目标。


收入稳步增长 融资成本改善

西南证券研报指出,公司收入稳步增长,融资成本改善。2018年集团实现营业收入387.1亿元,同比增加18.1%,实现毛利润111.3亿元,同比增长24.6%,毛利率达28.8%,同比提升1.5个百分点。其中地产开发销售占公司95%的营业收入。2018年公司实现核心净利润47.3亿元,同比增长304%。

负债方面,2018年末,公司净负债率为236%,同比下降64个百分点,随着业务逐步释放以及债务的不断改善,公司净负债率将持续下行,预计2019年公司净负债率可降至200%以下。融资方面,2018年公司期末加权融资成本为8.4%,同比上升0.12个百分点,主要是受到融资环境收紧市场利率上行影响。从债务结构来看,2018年末,公司总负债为1090亿元,较2017年减少了20亿。


拿地深耕大湾区 旧改项目储备丰富

西南证券研报指出,拿地继续深耕大湾区,公司旧改储备项目丰富。据统计,公司总土储达2400万平方米,土储优质,成本较低。2018年公司新增土地权益建筑面积332万平方米,平均土地成本为4759元每平方米,对应权益拿地价格为157.8亿元,共收购30个地块,其中粤港澳大湾区的新增土地权益投资额占比达56%。2018年,公司首次进入海南省三亚市。截至2018年末,公司土地储备共计2400万平方米,权益占比87%,其中大湾区土储达1300万平方米,占比54%。土地储备中,在建和持作未来开发土地储备占比高达92%,住宅和商业土地储备占总储备量的98%,其中住宅土地储备占比高达86%;公司在一、二线城市拥有丰富优质的土地储备,总货值4640亿元,其中大湾区土地储备货值约3370亿元(包含旧改货值1920亿元),占总货值的73%。


同时,截至2018年底,公司共计3005.7万平方米旧改项目尚未纳入土储,同比增长25%,其中深圳占比31.8%、广州占比31.6%、中山市占比23.3%、惠州市占比11.4%,另外在珠海、东莞、佛山及上海均参与少部分旧改项目的开发销售。公司在大湾区有多年旧改成熟经验,过去10年(2008年-2018年)每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米,未来公司在旧改项目转化为可供开发的建筑用地具有较强的优势。旧改项目具备开发周期长、成本较低、以及区域性特点,在短期(1-2年)公司可实现供地、供货项目可售面积约220.5万平方米,预计可售货值1242.9亿元;中期(3-5年)可实现供地项目可售面积为850万平方米,预计可售货值4484.8亿元;长期(5年以上)可实现供地项目面积为1995万平方米,总计长期可释放逾万亿旧改货值。

西南证券认为,新永利娱乐拥有丰富的旧改经验,同时具备充裕的土储货值,以及较为稳健的盈利能力,未来,将最大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利,释放万亿货值,并继续坐稳湾区的龙头房企地位,是一家具有长期投资价值的集团。